Решётки, двери и перегородки в многоквартирном доме: как согласовать

Решётка на окно первого этажа, металлическая дверь в общий тамбур, перегородка, отделяющая приквартирный холл от лифтовой площадки, — самые частые заказы от жителей многоквартирных домов. Технически это несложные изделия. Сложности возникают с другой стороны: стены, фасад, лестничные площадки и коридоры в многоквартирном доме принадлежат не отдельному собственнику, а всем жильцам сразу, и к тому же на них распространяются требования пожарной безопасности.

В этой статье разбираемся, что можно ставить без лишних формальностей, где нужно решение соседей, как провести общее собрание, что проверяют пожарные инспекторы и управляющая компания и как спроектировать изделие так, чтобы оно не вызвало претензий. Материал носит справочный характер: в спорных случаях стоит уточнить детали в управляющей компании или у юриста.

Что относится к общему имуществу

По Жилищному кодексу (статья 36) общим имуществом собственников помещений являются лестничные площадки и марши, межквартирные коридоры, лифтовые холлы, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, в том числе фасад. Квартира заканчивается на её входной двери и внутренней поверхности наружных стен.

Отсюда практические последствия:

• дверь в свою квартиру вы меняете сами, согласования не нужны, если не меняется размер проёма и направление открывания не мешает эвакуации;
• решётка на окно крепится к фасаду, то есть к общему имуществу, и меняет внешний вид здания;
• перегородка с дверью в общем коридоре фактически передаёт часть общего имущества в пользование нескольким квартирам;
• решётки на окна подвала, двери в подвал и на чердак, кровельные люки — это зона ответственности управляющей компании, их ставят по её решению.

Решётки на окна: когда и что согласовывать

Требования к внешнему виду

Решётки на окнах квартир первого и второго этажей ставят очень часто, и в большинстве случаев управляющие компании относятся к этому лояльно. Но формально изменение фасада требует согласия собственников, а в Петербурге — ещё и соблюдения требований к архитектурному облику зданий. В историческом центре и на объектах культурного наследия правила строже: решётки должны соответствовать утверждённому облику фасада, иногда допускаются только внутренние.

Практичный порядок действий

1. Уточните в управляющей компании, есть ли для дома единые требования к решёткам: цвет, рисунок, способ установки.
2. Если дом находится в охранной зоне или является памятником, заранее узнайте ограничения — иногда проще сразу выбрать внутренние раздвижные или распашные решётки.
3. Если на этаже несколько квартир ставят решётки, договоритесь о едином рисунке и цвете: фасад выглядит аккуратнее, а претензий меньше.
4. Сохраните эскиз с размерами и описанием крепления — он пригодится при любых вопросах.

Пожарная безопасность

Правила противопожарного режима запрещают устанавливать глухие решётки на окнах, которые являются аварийными выходами, и на приямках окон подвалов, если это не предусмотрено проектом. Для жилых квартир практичное решение — распашная решётка с замком, который открывается изнутри без ключа или ключом, висящим рядом. Особенно это важно в детских и спальнях.

Двери и перегородки в общем коридоре

Почему нужно собрание

Самая популярная ситуация — несколько соседей по площадке хотят отгородить свой приквартирный холл металлической перегородкой с дверью. Это удобно: появляется защищённое пространство для колясок и велосипедов, снижается шум, меньше посторонних. Но с юридической точки зрения часть общего коридора начинает использоваться только несколькими квартирами, а это решение собственников. На практике управляющие компании и суды требуют протокол общего собрания, а в ряде случаев — согласие всех собственников, чьи интересы затрагиваются.

Как оформить решение

• Инициатор собрания готовит повестку: установка перегородки с дверью на таком-то этаже с приложением эскиза.
• Собрание проводится очно, заочно или в очно-заочной форме, решение оформляется протоколом.
• Копия протокола и эскиз передаются в управляющую компанию.
• Желательно получить от УК письменное подтверждение, что перегородка не нарушает её требований.

Отдельно стоит договориться с соседями, у кого будут ключи: доступ в холл должен сохраняться у всех собственников квартир этого холла, у управляющей компании и экстренных служб.

Требования пожарной безопасности к перегородкам

Это главная причина предписаний и принудительного демонтажа. Инспекторы проверяют, не ухудшает ли перегородка условия эвакуации и не закрывает ли доступ к противопожарному оборудованию.

В домах повышенной этажности, где есть системы дымоудаления и подпора воздуха, любые перегородки в коридорах и холлах требуют особого внимания: они могут нарушить работу противодымной вентиляции. Здесь согласование с УК обязательно, а иногда нужен и проектный расчёт.

Лучше всего перегородку делать не глухой, а комбинированной: нижняя часть из листа, верхняя — решётка или стекло. Так сохраняется освещение, не нарушается работа датчиков и вентиляции, а инспектору проще убедиться, что за дверью нет склада.

Как спроектировать изделие без претензий

Со стороны производителя мы можем сделать многое, чтобы конструкция соответствовала требованиям:

• дверь в перегородке — с шириной проёма в свету от 900 мм и открыванием в сторону выхода к лестнице;
• замок с ручкой-вертушкой изнутри, снаружи — ключ или домофонный электромагнит, отключающийся при срабатывании пожарной сигнализации;
• доводчик, чтобы дверь не оставалась открытой и не хлопала;
• решётчатая верхняя часть над дверью, чтобы не мешать работе датчиков;
• аккуратный цвет в тон стенам — обычно светло-серый, бежевый или графит;
• крепление через анкеры без повреждения несущих стен и коммуникаций.

Если перегородка устанавливается в зоне, где нормы требуют противопожарного заполнения, нужны сертифицированные противопожарные двери с пределом огнестойкости EI 30 или EI 60 — обычная металлическая дверь здесь не подойдёт.

Типовые ошибки и их последствия

• Поставили перегородку без собрания. Сосед, которому она мешает, жалуется в жилинспекцию — выдаётся предписание о демонтаже.
• Заперли за дверью пожарный кран или щиток. Одна из самых частых причин штрафа для собственников и УК.
• Глухие решётки на всех окнах квартиры. Опасно при пожаре, а в случае проверки — нарушение.
• Дверь открывается против эвакуации. Её придётся перевешивать или переделывать коробку.
• Решётка «в стиле» не соответствует облику дома. В историческом центре могут потребовать замену.

Коротко о главном

Своя входная дверь меняется без согласований, а всё, что крепится к фасаду или занимает общий коридор, требует согласия соседей и соблюдения правил пожарной безопасности. Решётки на окна лучше делать распашными с замком, перегородки — с дверью шириной от 900 мм, открыванием к лестнице, замком без ключа изнутри и свободным доступом к пожарному оборудованию. Протокол собрания и эскиз в УК избавят от споров в будущем.

ПитерСталь изготавливает и устанавливает решётки, двери и перегородки для многоквартирных домов. Обращайтесь — поможем с эскизом для собрания и управляющей компании и спроектируем конструкцию с учётом всех требований.